재개발 용어들
1. 토지등소유자
재개발 구역 안에 땅이나 건물을 가지고 있는 사람들을 지칭합니다. 재개발 사업에 참여하는 가장 기본적인 자격을 가진 분들입니다.
2. 조합원
토지등소유자 중에서 재개발 사업을 추진하기 위해 만든 '조합'에 가입한 사람들을 조합원이라고 부릅니다.
이 조합원들이 함께 힘을 모아 새 아파트나 건물을 짓게 됩니다.
3. 용적률
용적률은 쉽게 말해서 땅 면적에 비해서 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
즉, 땅면적에 건물을 얼마나 꽉 채워서 지을 수 있는지 알려주는 수치라고 생각하면 됩니다.
용적률이 높으면 같은 땅에 건물을 더 높게 지을 수 있다면 더 많은 세대를 지을 수 있어 일반 분양수가 많아져서
수익이 많아 집니다.
용적률이 높다는것은 투자가치가 높아서 좋을 수 있지만 쾌적하고 살기 좋은 환경, 주거의 질의 입장에서 본다면 용적률이 높은게 그렇게 좋다고 말 할 수 없습니다.
4. 건폐율
대지면적 대비 건물이 차지하는 바닥면적의 비율을 말합니다. 즉 내가 가진 땅 위에 건물을 얼마 만큼 넓게 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
5. 감정평가액
내가 가지고 있는 땅이나 건물의 현재 가치를 전문가가 평가해서 매긴 금액을 감정평가액이라고 합니다. 이 금액이 나중에 새 아파트 분양권을 받을 때 아주 중요한 기준이 됩니다. 감정평가액을 많이 받을 수록 추후에 내가 부담해야하는 추가 분담금이 줄어들게 됩니다.
6. 분담금
새 아파트를 분양받기 위해 내가 추가로 내야할 돈입니다
계산방법은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 바로 분담금입니다.
(조합원 분양가 - 권리가액 = 분담금)
7. 권리가액
새로운 아파트나 상가를 받을 때 얼마의 가치로 인정 받을 수 있는지를 나타내는 금액입니다. 쉽게 말해서 내가 새 건물에 얼마나 "권리"가 있는지 돈으로 환산한 값이라고 생각하면 됩니다.
∵ 권리가액이 높을 수록 분담금은 줄어들고, 권리가액이 낮으면 많은 분담금을 내야합니다.
감정평가액이 높으면 더 큰 아파트를 받는 데 유리 할 수 있기에 감정평가액을 아주 잘 받아야 합니다.
8. 비례율
재개발 사업이 얼마나 수익성이 좋은지, 내가 투자한 돈 대비 얼마나 이익을 볼 수 있는지를 보여주는 비율입니다.
이 비례율이 높아야 조합원들에게 돌아가는 이익이 커집니다.
비례율이 100%를 넘으면 사업이 성공적이라고 볼 수 있고 100%보다 낮으면 사업성이 다소 떨어질 수 있다고 볼 수 있습니다.
∵권리 가액 = 감정평가액 * 비례율
예를들어) 나의 집이 1억으로 감정평가 되었고 재개발 사업 비례율이 120%라면
나의 권리가액은 1억원 * 120% = 1억 2천만원이 됩니다.
9. 조합원 분양가
재개발 사업에 참여한 조합원들이 새로 지어진 아파트를 분양 받는 가격입니다. 보통 일반인에게 분양하는 일반 분양가 보다 10~20% 정도 저렴하게 책정됩니다. 조합원들만의 특권이기에 조합원 지위를 그대로 승계 받을 수 있는 매물을 매수 할려고 합니다.
10. 일반분양가
조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반인들에게 판매하는 가격입니다. 이 일반분양 가격이 조합원분양가 보다 높지만 당첨만 되면 로또 분양이라고 합니다.
11. 종전 자산평가액
구역 내 모든 조합원들의 부동산 감정평가액을 합한 총액. 즉 재개발 사업전의 총 자산 가치라고 생각하면 됩니다.
12. 종후 자산평가액
재개발 사업이 끝난 후에 새로 지어지는 아파트나 상가에서 얻게 되는 총 수입.
조합원분양수입 + 일반분양수입 = 종후 자산평가액
특히 일반분양 다 완판되면 재개발 사업의 성공적이라고 할 수 있습니다.
