경매에 관심 있는 분들이
편하게 모여 이야기 나누는 공간입니다.
경매를 처음 공부하시는 분부터
경험이 있는 분들까지 모두 참여 가능하며,물건, 권리분석, 임장, 명도 등
경매 전반에 대해 자유롭게 의견을 나누는 것을 목표로 합니다.
혼자 공부하면서 생기는 궁금증이나
실전에서 느끼는 부분들을 서로 공유하고부족한 부분을 함께 채워가는 공간이 되었으면 합니다.
좋은 물건이나 참고할 만한 내용이 있다면자유롭게 공유해주시면 됩니다.
초보인분들도 환영합니다
경매관련 무엇이든 질문 남겨주세요.
PS. 가입하실때 간단하게라도 가입인사 부탁드립니다.
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경매 권리분석, 어디까지 믿어야 할까? | 당근 카페
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인증 3회 · 1주 전
경매 권리분석, 어디까지 믿어야 할까?
경매 권리분석을 할 때 대항력이나 확정일자만 보고 안심하는 경우가 많습니다.
하지만 실제 경매 현장에서는 이 단순한 믿음 때문에 입찰보증금을 날리거나, 수천만 원 손해를 보는 일이 생각보다 자주 발생합니다.
※ 대항력과 확정일자만 보면 안 되는 이유
대항력은 ‘전입 + 점유’로 성립합니다.
확정일자는 임대차계약서에 법적 효력을 부여합니다.
그런데 중요한 건, “배당을 받을 수 있느냐”는 또 다른 문제입니다.
☆핵심 포인트는 이겁니다.☆
※ 세입자의 확정일자가 소멸기준권리(예 : 근저당권)보다 빠르면 배당 가능
※ 세입자의 확정일자가 늦으면 배당도 후순위로 밀려납니다.
결국 세입자는 전액배당을 받지 못하게 되고, 배당받지 못한 금액만큼 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 구조가 됩니다.
실제 사례 : 2022 타경8947
수원 광교의 한 아파트 물건입니다.
세입자는 전입 + 점유 + 확정일까지 모두 갖추고 있었습니다.
겉으로 보면 문제 없어 보이는 물건입니다.
하지만 세입자의 확정일자가 근저당권 설정일보다 늦었습니다.
결국 세입자는 전액 배당을 받지 못하는 구조였고, 배당받지 못한 부분만큼 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 물건이었습니다.
첫 번째 낙찰자(2023-09-15)는 이 사실을 뒤늦게 확인했고, 결국 잔금을 포기하면서 입찰보증금 약 4,400만 원을 잃었습니다.
같은 물건, 같은 실수는 여기서 끝이 아니었습니다.
같은 물건이 다시 경매로 진행됐고, 재경매에서는 입찰보증금이 시작가의 20% 수준인 약 6,200만 원 정도였습니다.
하지만 두 번째 낙찰자(2024-02-13) 역시 같은 부분을 놓쳤고, 결국 잔금을 미납하면서 더 큰 규모의 입찰보증금을 포기하게 됐습니다.
※ 이런 실수를 왜 반복할까?
☆ 전입신고만 확인하고 끝낸다.
☆ 확정일자만 보고 ‘배당된다’고 생각한다.
☆ 소멸기준권리와 확정일자 날짜 비교를 놓친다.
실제로는 초보뿐 아니라 경험자들도 종종 실수하는 부분입니다.
※ 입찰 전 반드시 체크해야 할 3가지 ※
① 소멸기준권리 날짜 확인
② 세입자 전입일 / 확정일자가 소멸기준권리보다 빠른지 확인
③ 늦다면 인수 가능 금액 계산
※ 결론 ※
“대항력과 확정일자가 있다고 안심하지 마라.”
“확정일자가 있다고 배당되는 게 아니다.”
“확정일자가 소멸기준권리보다 늦으면 인수 가능성을 반드시 확인해야 한다.”
결국 권리분석은 ‘있다 / 없다’보다 ‘언제 생겼는가’를 보는 게 더 중요할 때가 많습니다.
