감정가 18억에서 3억 대 무너진 애월 유수암리 1,265평 토지 현장 임장 리포트

감정가 18억에서 3억 대 무너진 애월 유수암리 1,265평 토지 현장 임장 리포트

안녕하세요. 이번에 제주지방법원에서 진행되는 제주시 애월읍 유수암리 타운하우스 인근 토지 경매 매물의 최저가 메리트와 현장 리스크가 너무나 극명하여 정보 공유해 드립니다.

감정가 18억 3,303만 원에서 5회 유찰되어 현재 최저가 3억 807만 원, 평당 25만 원 선까지 무너진 상태입니다. 계획관리지역 대형 필지라 주변에 대단지 타운하우스인 제니스 카운티가 성업 중일 만큼 입지 자체의 기본 덩어리는 좋습니다.

하지만 제가 직접 현장으로 들어가 팩트를 뜯어보니, 표면적인 금액만 보고 섣불리 진입했다가는 낭패를 보기 딱 좋은 지뢰들이 숨어 있었습니다. 공항 방향 진입로는 꼬불꼬불하고 험해서 향후 장전초등학교 앞 큰길 동선으로 설계 변경이 필수적입니다. 또한 도로 초입에는 20도~30도 사이의 상당한 경사 단차가 존재해서 부지를 계단식으로 닦아내고 옹벽을 세우는 추가 토목공사 비용이 크게 신경 쓰이는 구조입니다. 다행히 안쪽 지형은 편편하지만, 길 건너편 공사 중단 현장이 증명하듯 지금 신축 분양 시장과는 맞지 않아 추후 매도 플랜 및 통임대 연세 전환 등의 출구 전략을 꼼꼼히 짜야 합니다. 낙찰 후 농취증 미제출 시 보증금 몰수 규정도 조심해야 합니다.

제 실무 기준에서는 토지 취득 가격을 총액 기준 2억 5,000만 원 선까지 철저하게 내려놓고 시작해야 공사비 부담을 이겨내고 메리트가 산다고 봅니다.

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