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인천시 서구
경제/소비
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인증 18회 · 2개월 전
🛠️ 임대인의 수선의무(집 수리) 어느 범위까지 가능할까?
🛠️ 전세, 월세 임대인의 수선의무란??? 🛠️
오늘은 제 지인이 저한테 물어온 임대인의 수선의무 질문 때문에
'아~ 의외로 임대인의 수선의무에 대해 모르는 사람이 많겠구나...'
라는 생각이 들게 돼서 오늘은 임대인의 수선의무의 범위에 대해 간략하게나마
설명드리기 위해 오늘의 주제!
임대인의 수선의 의무!(집 수리)에 관해서 설명드리려고 합니다.
📌📌📌조금 길더라도 전세, 월세 거주중이신 분들은 잠깐 시간내서 읽어두시면 꼭 도움되실거에요!!!
먼저 관련 법규를 보여드리자면 [민법 제623조]
■[임대차계약의 수선의무]
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
라고 규정하고 있습니다.
임대인은 계약상 특별히 규정한 내용이 없으면 목적물을 통상적으로 사용, 수익할 수 있는 상태를 유지시켜주어야 한다는 내용인데요.
목적물에 대한 수선의 필요성은 계약 목적에서 정한 사용, 수익에 적합한지 여부에 따라 판단되며, 수선 사유가 임대인의 귀책사유 없이 발생하였다고 해서 수선의무가 면제되지는 않습니다.
하지만 수선의무의 범위를 통상적인 부분에서 본다면 수선이 필요한 부분이 임차인이 별도의 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것(변기 막힘, 형광등 교체 등) 이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담합니다.
하지만 수선의무에 대한 위 규정은 임의규정이므로 계약 시, 당사자의 특약에 기해 달리 정할 수 있습니다.
그러나 임차건물의 수리는 임차인이 한다는 특약을 한 경우에도 구체적인 범위를 정하지 않은 경우에는 건물의 누수 현상 등의 건물의 전면 수리가 필요할 정도로 지속적인 피해가 발생하게 된다면 위 특약에도 불구하고 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다.
만일, 임대인이 위 내용에도 불구하고 수선의무를 위반하고 거부하여 임차인이 임차목적물을 사용, 수익할 수 없다면 임차인은 사용할 수 없는 비율의 범위 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.
위의 상황이 지속 되어 임차 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이에 따른 관련 판례를 보여드리자면
(대법원 1994.12.9 선고 94다34692,94다34708 판결)
임대차 계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한한다 할 것이고, 대 파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다.
라는 대표적인 대법원 판결이 있습니다.
하지만 임대인의 수선의무를 지게 하기 위해선 임차인도 지켜야 할 것이 있습니다.
■금지사항
① 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차 부동산의 구조나 용도를 변경할 수 없다.
②위 부동산 및 그 부대시설을 임대인의 동의를 받지 않고 개축, 증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용할 수 없다.
③임차인은 임대인의 서면 동의 없이 계약 시 사용 목적에 위배되는 사용 또는 구조를 임의로 변경할 수 없으며 또한 임차권(전세권 포함)을 타인에게 양도, 담보, 재임대 등 처분행위와 필요비, 유익비를 지출할 수 없다.
④임차인은 임대인의 사전 또는 서면 동의 없이 계약서상의 사용 용도를 임의로 변경하지 못한다.
⑤임차인은 임대인의 동의 없이 임대차 부동산의 전부나 일부를 자신이 임대인의 자격으로 다른 사람에게 다시 임대(전대) 하거나, 임차권을 양도할 수 없고, 임대차 보증금 반환채권을 다른 사람에게 양도하거나 질권, 기타 담보로 제공할 수 없다.
위 금지사항을 위반하게 된다면 당연히 임대인에게 수선의무를 부담시키는 데에 있어서 문제가 생기게 됩니다.
