오늘 소개드릴 물건은 전라남도 담양군 대전면 행성리 34-23 외 2필지 소재 단독주택 입니다.
본건은 토지 3필지와 단독주택이 함께 매각되는 물건으로, 감정가 350,767,000원 에서 2회 유찰되어 현재 196,430,000원 에 3차 매각이 진행됩니다.
다만 임차인 현황상 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 확인되는 물건 이므로, 입찰 전 임대차관계와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
🏛️ 경매 진행 현황
사건번호2025타경34003법원광주지방법원 본원매각기일2026.07.16.(목) 10:00물건종별주택감정가350,767,000원최저입찰가196,430,000원입찰보증금19,643,000원유찰횟수2회 유찰 후 3차 진행매각물건토지·건물 일괄매각사건명부동산임의경매
매각 진행 내역
1차2026.04.23.350,767,000원유찰2차2026.06.04.245,537,000원유찰3차2026.07.16.196,430,000원진행 예정4차2026.08.27.157,144,000원예정
현재 최저가는 감정가 대비 약 56% 수준 입니다.
🏡 물건 개요
소재지전라남도 담양군 대전면 행성리 34-23 외 2필지물건종별단독주택토지면적449㎡ / 약 135.82평건물면적95.25㎡ / 약 28.81평건물구조벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층용도단독주택사용승인일2017.12.14난방설비LPG 난방매각조건토지·건물 일괄매각
본건은 토지 3필지와 단층 단독주택이 함께 매각되는 물건입니다. 제시외 수목 및 잔디도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다.
🌳 토지 및 건물 현황토지 현황
행성리 34-23대206.4㎡ / 약 62.44평108,979,200원행성리 34-24대202.6㎡ / 약 61.29평106,972,800원행성리 34-40대40㎡ / 약 12.10평21,120,000원합계449㎡ / 약 135.82평237,072,000원
건물 현황
용도단독주택구조벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층면적95.25㎡ / 약 28.81평감정가112,395,000원사용승인일2017.12.14기타일부 경량철골구조 판넬지붕
토지와 건물 감정가 합계는 350,767,000원 입니다.
다만 자료상 건물 소재 표시와 실제 이용 필지에 관한 내용이 기재되어 있어, 입찰 전 건축물대장, 토지대장, 지적도, 현황상 경계 를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
📍 입지분석
🚗 교통
본건은 남동측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접해 있는 것으로 조사되어 있습니다. 차량 접근성은 비교적 양호한 편으로 보입니다.
🎓 교육
본건은 담양군 대전면 행성리 일대에 위치하며, 자료상 인근에 한빛고등학교 가 언급되어 있습니다. 주거지역과 농경지가 혼재된 지역 특성상, 학교·생활시설 접근성은 현장 동선 확인이 필요합니다.
🛍 생활환경
주변은 단독주택, 점포, 농경지 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용 지대입니다. 도심형 아파트 단지와 달리 생활 편의시설 접근성보다는 도로 접근성, 주차, 마당 활용성, 토지 면적 을 중심으로 검토하는 것이 적합합니다.
📑 권리분석1. 등기 주요 권리 현황건물등기부
12022.07.15.소유권이전장**, 신**각 1/2-22022.07.15.근저당권하****222,000,000원소멸32025.10.02.임의경매하****청구금액 176,954,986원소멸
토지등기부
1.2022.07.15.소유권이전장**, 신**각 1/2-22022.07.15.근저당권하****222,000,000원소멸32024.06.12.압류국********-소멸42025.10.02.임의경매하****청구금액 176,954,986원소멸
2. 말소기준권리
본건의 말소기준권리는 2022.07.15. 접수된 근저당권 으로 판단됩니다.
따라서 등기부상 말소기준권리 이후의 압류, 임의경매개시결정 등은 특별한 사정이 없는 한 매각으로 소멸하는 구조입니다.
3. 낙찰 시 소멸·인수 정리
등기부상 권리만 보면 후순위 권리들은 매각으로 소멸되는 구조입니다. 하지만 본건은 임차인 현황상 선순위 전입자가 확인되는 물건 입니다.
특히 이 임차인의 전입일자가 2022.02.09.로 기재되어 있어, 말소기준권리인 2022.07.15. 근저당권보다 빠릅니다. 이 경우 실제 임차인이 맞고, 주택 인도와 주민등록 요건을 갖추었다면 대항력 있는 임차인으로 판단될 수 있습니다.
이 부분은 낙찰자가 인수할 수 있는 위험이 있으므로, 본건의 핵심 체크포인트입니다.
👤 임차인 분석
이**주거용2022.02.09.미상없음미상있음 가능성최**주거용2022.09.16.미상없음미상없음으로 기재
현황조사서에는 현장 방문 당시 채무자 및 점유자를 만나지 못해 점유 여부와 임대차관계를 알 수 없었다 는 내용이 기재되어 있습니다.
또한 주민등록상 등재된 이 , 최 의 점유 여부는 명확히 확인되지 않았습니다.
가장 중요한 부분
이**의 전입일자는 **2022.02.09.**입니다. 말소기준권리인 2022.07.15. 근저당권보다 앞선 전입 입니다.
따라서 이 가 실제 임차인이고, 주택을 인도받아 점유하고 있으며, 보증금이 존재한다면 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성**이 있습니다.
현재 자료상 보증금은 미상 이고 배당요구도 없는 상태입니다. 이 경우 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다는, 반드시 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
💰 시세 및 가격 검토
감정가350,767,000원2차 최저가245,537,000원3차 최저가196,430,000원감정가 대비약 56%
본건은 감정가 대비 56% 수준까지 내려온 물건으로, 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 입찰가 산정 시에는 다음 금액을 반드시 고려해야 합니다.
실질 취득비용 = 낙찰가 + 인수 가능 보증금 + 취득세 등 비용 + 명도비용 + 수리비
특히 보증금이 고액으로 확인될 경우, 현재 최저가의 장점이 사라질 수 있습니다.
✅ 투자 포인트 및 유의사항투자 포인트
본건은 토지 약 135평과 단층 단독주택이 함께 매각되는 물건입니다. 도로 접면이 있고, 주택과 마당 활용이 가능한 구조로 보이기 때문에 실거주, 세컨하우스, 전원주택 수요 관점에서 검토할 수 있습니다.
감정가 대비 56%까지 내려온 점도 가격적인 장점입니다.
유의사항
가장 큰 리스크는 선순위 전입자 보증금 인수 가능성 입니다.
이**의 전입일자가 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 실제 임차인으로 인정될 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 현재 보증금이 미상이고 배당요구도 없는 상태이므로, 입찰 전 확인이 필수입니다.
또한 건물과 토지 소재 표시, 실제 이용 필지, 수목 포함 여부, 경계 사용 상태도 확인해야 합니다. 단독주택 물건은 내부 상태와 수리비 차이가 크기 때문에 현장 확인 없이 입찰가를 산정하면 위험할 수 있습니다.
🔎 입찰 전 반드시 확인할 사항
이**의 실제 점유 여부
이**가 임차인인지, 가족 또는 관계인인지 여부
임대차계약서 존재 여부
보증금 규모
배당요구를 하지 않은 이유
실제 명도 가능성
건물 내부 상태와 수리비
토지 경계 및 실제 사용 현황
건축물대장과 등기부상 표시 일치 여부
제시외 수목 및 부속시설 포함 범위
