전남 장성군 북이면 신평리 단독주택 경매 권리분석
광주·전남 경매 전문, 공유경매 · 공유공인중개사사무소입니다.
오늘 소개드릴 물건은 전라남도 장성군 북이면 신평리 523-3 소재 단독주택 입니다.
본건은 토지와 건물이 함께 매각되는 단독주택 물건으로, 감정가 310,979,200원 에서 2회 유찰되어 현재 174,148,000원 에 3차 매각이 진행됩니다.
감정가 대비 약 56% 수준 까지 내려온 물건이지만, 단독주택 경매는 도로 접근성, 토지 경계, 건물 상태, 점유관계, 인수권리 여부 를 반드시 함께 확인해야 합니다.
🏛️ 경매 진행 현황
사건번호2025타경6767법원광주지방법원 본원매각기일2026.07.16.(목) 10:00물건종별주택소재지전라남도 장성군 북이면 신평리 523-3감정가310,979,200원최저입찰가174,148,000원입찰보증금17,414,800원유찰횟수2회 유찰 후 3차 진행매각물건토지·건물 일괄매각사건명부동산임의경매채권자한********소유자김** 외 1명채무자김**
매각 진행 내역
1차2026.04.23.310,979,200원유찰2차2026.06.04.217,685,000원유찰3차2026.07.16.174,148,000원진행 예정4차2026.08.27.139,318,000원예정
현재 최저가는 감정가 대비 약 56% 수준 입니다.
🏡 물건 개요
소재지전라남도 장성군 북이면 신평리 523-3물건종별주택토지면적497.6㎡ / 약 150.52평건물면적140.24㎡ / 약 42.42평감정가310,979,200원최저입찰가174,148,000원매각조건토지·건물 일괄매각
본건은 토지 약 150.52평 , 건물 약 42.42평 규모의 단독주택입니다. 사진상으로는 전원주택 형태의 건물로 보이며, 데크와 외부 마당 공간이 확인됩니다.
단독주택 물건은 아파트와 달리 동일 단지 내 비교사례가 명확하지 않은 경우가 많기 때문에, 단순 최저가만 보기보다는 토지 활용도, 건물 상태, 수리비, 도로 접면, 실제 경계 를 함께 검토해야 합니다.
📍 입지분석
🚗 교통
본건은 장성군 북이면 신평리 일대에 위치한 단독주택 물건입니다. 자료상 지도 이미지를 보면 주택지 및 농촌형 주거지에 가까운 입지로 보이며, 차량 이동 중심의 생활권으로 판단됩니다.
입찰 전에는 실제 차량 진입 가능 여부, 도로 폭, 주차 공간, 겨울철 진입 여건 등을 확인하는 것이 좋습니다.
🎓 교육
장성군 북이면 생활권 내 주거지로, 도심 아파트 단지처럼 학교 접근성이 바로 연결되는 입지는 아닐 수 있습니다. 실거주 목적이라면 초·중·고 통학 거리와 통학 차량 여부를 별도로 확인해야 합니다.
🛍 생활환경
본건은 전원주택 또는 농촌형 주거 수요 관점에서 검토할 수 있는 물건입니다. 생활편의시설 접근성보다는 주거 쾌적성, 토지 면적, 마당 활용, 주변 환경, 조망, 소음 여부 가 더 중요한 판단 요소입니다.
📑 권리분석
1. 등기 주요 권리 현황
첨부자료상 확인 가능한 주요 내용은 다음과 같습니다.
사건종류부동산임의경매채권자한********소유자김** 외 1명채무자김**매각물건토지·건물 일괄매각
현재 첨부자료에는 등기부 세부내역이 포함되어 있지 않아, 근저당권 설정일자와 말소기준권리를 확정하기는 어렵습니다.
다만 사건명이 부동산임의경매 이고 채권자가 금융기관으로 표시되어 있으므로, 일반적으로는 채권자의 근저당권 등이 경매신청의 기초 권리일 가능성이 높습니다.
2. 말소기준권리
말소기준권리는 등기부상 가장 빠른 담보권, 압류, 가압류 등 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다.
현재 자료만으로는 말소기준권리의 정확한 접수일을 확인할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 반드시 건물등기부등본과 토지등기부등본 을 발급하여 다음 사항을 확인해야 합니다.
근저당권 설정일말소기준권리 판단압류·가압류 여부후순위 소멸 여부 확인가처분·가등기 여부인수 가능성 확인지상권·지역권 여부토지 사용 제한 여부 확인공유자 관계소유자 2인 구조 확인
3. 낙찰 시 소멸·인수 정리
등기상 후순위 근저당권, 압류, 가압류 등은 통상 매각으로 소멸하는 경우가 많습니다. 하지만 단독주택 경매에서는 등기상 권리 외에도 점유자, 임차인, 유치권 주장, 제시외 건물, 경계 침범, 도로 사용관계 가 실무상 중요합니다.
특히 본건은 소유자가 김 외 1명으로 기재되어 있어, 공동소유 구조로 보입니다. 공동소유 물건은 명도 과정에서 가족 거주, 공동소유자 점유, 관계인 점유 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
👤 임차인 분석
현재 첨부자료에는 임차인 현황표가 포함되어 있지 않습니다.
따라서 입찰 전 아래 자료를 반드시 확인해야 합니다.
매각물건명세서인수되는 임차권·점유관계 확인현황조사서실제 점유자 및 임대차관계 확인전입세대열람선순위 전입자 존재 여부 확인주민등록 전입일자대항력 판단확정일자·배당요구 여부배당 가능성 및 인수 여부 판단
단독주택의 경우 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 가족인지에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 말소기준권리보다 빠른 전입자가 있거나, 배당요구를 하지 않은 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
💰 가격 검토
감정가310,979,200원2차 최저가217,685,000원3차 최저가174,148,000원4차 예정가139,318,000원현재 감정가 대비약 56%
본건은 3차 최저가 기준 174,148,000원 으로, 감정가 대비 할인율은 큰 편입니다.
다만 단독주택은 낙찰 후 예상 비용이 아파트보다 크게 발생할 수 있습니다.
실제 입찰가 산정 시에는 다음 비용을 함께 고려해야 합니다.
실질 취득비용 = 낙찰가 + 취득세 등 부대비용 + 명도비용 + 수리비 + 인수권리 가능 금액
특히 건물 내부 상태, 누수, 난방, 외벽, 지붕, 배수, 데크 상태에 따라 수리비 차이가 클 수 있습니다.
✅ 투자 포인트 및 유의사항 투자 포인트
본건은 토지 약 150평 과 건물 약 42평 이 함께 매각되는 단독주택 물건입니다. 사진상 외관은 비교적 전원주택 형태로 보이며, 마당과 데크 공간 활용이 가능해 보입니다.
감정가 대비 약 56% 수준까지 내려온 상태라, 권리관계와 점유관계가 정리된다면 가격적인 검토 가치는 있습니다.
실거주, 세컨하우스, 전원주택 수요 관점에서 접근할 수 있는 물건입니다.
유의사항
가장 먼저 확인해야 할 부분은 등기부 권리관계와 임차인 현황 입니다. 현재 첨부자료만으로는 말소기준권리와 대항력 있는 임차인 여부를 확정할 수 없습니다.
또한 단독주택은 토지 경계, 도로 접면, 배수, 축대, 옹벽, 제시외 구조물, 내부 수리비를 반드시 확인해야 합니다.
사진상 주택 후면 또는 측면에 경사지가 있는 것으로 보이므로, 토지 이용 상태와 배수 상태도 체크하는 것이 좋습니다.
🔎 입찰 전 반드시 확인할 사항
건물등기부·토지등기부상 말소기준권리
매각물건명세서상 인수권리 여부
임차인 및 전입세대 존재 여부
실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 여부
건물 내부 상태와 수리비
지붕, 외벽, 창호, 난방, 누수 여부
토지 경계와 현황상 사용 면적
도로 접면 및 차량 진입 가능 여부
제시외 건물·데크·창고 등 포함 여부
낙찰 후 명도 가능성
