확정일자는 왜 받아야 할까요?

정말 중요한 정보예요

안녕하세요 케레스님. 오피스텔 같은 경우 매매가나 전세가나 호가가 비슷한 경우가 많더라구요. (소형평수 기준) 요즘은 전세가 씨가 말라 제가 본 오피스텔은 오히려 매매가보다 더 높은 전세가가 나왔어요.; 최근 같은 평수 매매가 1억 6천, 이 매물 전세가는 1억 7500. 세이프홈즈로 이 오피스텔과 집주인에게 근저당, 융자 등 문제가 없다는 것을 확인하고 매매가보다 높으니 전세금은 2~3천 깎아달라고 쇼부 볼까 하는데요. 보통 깡통전세, 전세사기같은게 전입은 신고일 다음날 전산망에 등록되기 때문에 계약 당일 집주인이 대출 받아버리면 전입 등록 전인 상황이니 경매 넘어갔을 때 은행이나 다른 채권자가 1순위고 세입자는 후순위로 밀리는거잖아요? 글 쓰신 것처럼 부동산에서 서류작성 할 때 확정일자를 받놓으면 대항력에 우선변제권이 생기니 집주인이 계약 당일 대출 받아 나중에 경매 넘어간다 해도 세입자 돈은 안전한건가요..? 저 오피스텔의 경우 HUG 보증보험이 가능하다 했을 때 확정일자+전입신고+HUG 보증보험하면 소중한 전세금 한푼도 안잃을 수 있는지 궁금해요ㅜ

안녕하세요. 소형 오피스텔에서도 전세사기 유형의 경매물건이 많습니다. 우선 전세금이 매매가의 80% 이상이면 조심해야 하구요. 허그의 보증보험을 가입하면 안전하겠지만 최근 보험 가입기준이 강화돼서 가입이 어려울수 있습니다. 또 계약후 근저당 설정을 막기 위해서는 계약시 전입 당일 권리설정 금지 특약을 넣는 것도 방법입니다. 중개사가 있다면 조율을 해주겠지만 직거래시에는 유의히시기 바랍니다. 많은 얘기를 드리고 싶지만 글로 답변하다보니 다소 내용이 제한적인 부분은 양해해 주세요.