전세로 살고 있던 직장인 오부장은 처음 계약 당시 보증금 4억 원으로 입주하면서 전입신고와 확정일자까지 모두 마쳤습니다.
그런데 1년쯤 지나 집주인이 보증금을 올려달라고 요구했습니다. 주변 시세가 많이 올라 있었기 때문입니다. 고민 끝에 오부장은 보증금을 5억 원으로 올려 재계약을 했습니다.
“확정일자 다시 받았으니까 문제 없겠지.”
하지만 얼마 지나지 않아 예상치 못한 일이 발생합니다. 재계약 이전에 이미 설정되어 있던 근저당권 때문에 집이 경매로 넘어가게 된 것입니다.
오부장은 당연히 이렇게 생각했습니다. “보증금 5억 다 받을 때까지 안 나가도 되는 거 아닌가?” 그러나 결과는 달랐습니다. 근저당권은 보증금이 4억 원일 때 이미 설정되어 있었기 때문에 이후에 증액된 1억 원에 대해서는 낙찰자에게 대항할 수 없었습니다.
즉 오부장은 4억 원에 대해서만 대항력을 행사할 수 있었고, 증액된 1억 원은 보호받지 못했습니다. 배당에서도 동일했습니다. 4억 원은 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있었지만, 추가된 1억 원은 후순위 채권자들과 같은 순위에서 배당을 받는 구조였습니다.
집주인의 보증금 증액 요구가 있다면, 등기부등본을 확인해 다른 권리가 새롭게 있는지 확인해야 합니다. 그리고 다른 권리의 금액이 크다면 보증금을 인상하는 것보다 월세를 지급하는 것이 안전할 것입니다.
