노원구는 사실상 비교대상이 아니라서 제외했습니다.
결론부터 말하면 평내호평은 “이미 완성된 생활형 동네”이고, 별내는 “서울 접근성으로 계속 평가받는 동네”다. 겉으로는 비슷해 보이지만 구조가 다르다.
1. 교통 — 서울 체감이 급 차이
평내호평은 경춘선 단일 노선 구조다. 서울 가려면 상봉·청량리 쪽 환승이 기본 전제다. 강남·잠실 접근은 최소 1회 이상 환승이 필요하다. 직결 노선이 없다.
별내는 4호선 직결 + 8호선 연장 개통으로 잠실 접근이 바로 열린 구조다. 서울 남부 접근성이 실제로 개선됐다.
이건 그냥 느낌 문제가 아니다.
“서울 생활권 체감”에서 이미 급이 갈린다.
출퇴근 10~20분 차이는 하루엔 별거 아닌 것 같지만 1년 누적하면 체감 피로도 차이가 확 난다. 결국 서울 직장 다니는 사람 기준으로 보면 별내가 구조적으로 유리하다.
2. 집값 — 시장의 투표 결과
집값은 감정이 아니라 시장의 판단이다.
평내호평은 3억 후반~5억대가 주력이고, 6억 이상은 제한적이다. 구축 비중이 높다. 가격이 안정적이라는 말은 성장 기대가 크지 않다는 뜻이기도 하다.
별내는 5억~7억대가 주력이고 일부 단지는 8억 이상 형성된다. 신축 대단지 중심이다. 서울 접근성 프리미엄이 이미 반영돼 있다.
같은 남양주인데 가격대가 다르다는 건
시장 평가가 다르다는 뜻이다.
평내호평은 “지금 살기 적당한 가격”
별내는 “서울 근접 프리미엄이 붙은 가격”
여기서 이미 방향성이 보인다.
3. 상권 — 맥도날드로 체급은 안 바뀜
평내호평은 맥도날드·버거킹·스타벅스 다 있다. 이마트도 있다. 생활형 상권은 솔직히 안정적이다. 인정.
근데 이건 “현재 생활 편의”의 영역이다.
별내는 신도시 상권이라 아직 자족이 완벽하진 않지만 역세권 중심으로 계속 확장 중이다. 소비는 서울·잠실 쪽으로도 빠르게 이동 가능하다.
프랜차이즈 개수는 동네 체급을 결정하지 않는다.
서울 접근성과 인구 유입 구조가 더 중요하다.
4. 성장 스토리 유무
평내호평은 추가 대형 철도 호재가 없다. 도시 구조가 이미 완성형이다. 급격한 확장 동력이 크지 않다.
별내는 4호선 + 8호선 더블 노선이 확정되어 있고, 서울 접근성 개선 효과가 아직 완전히 가격에 다 반영됐다고 보기 어렵다.
돈은 결국 “스토리 있는 곳”으로 몰린다.
평내호평은 안정형.
별내는 상승 기대형.
5. 인구 구조
두 지역 모두 인구 8~9만 명대로 규모는 비슷하다.
근데 신축 비중이 높은 지역은 30~40대 유입이 계속 발생한다. 별내는 신축 밀집 구조다.
평내호평은 구축 비중이 높아 인구 연령 고착이 빨리 오는 구조다. 학령 인구 유지 측면에서도 별내가 더 유리할 가능성이 높다.
6. 한 줄로 정리
평내호평 까불지 마라
