개인회생 상담할 때 많이 나오는
질문 중 하나가
“집은 유지할 수 있나요?”
“땅이 있으면 어떻게 되나요?” 입니다.
결론부터 말씀드리면
무조건 유지된다 / 무조건 경매된다
이렇게 단순하게 볼 문제는 아닙니다.
개인회생은 기본적으로 신용채무를 조정하는 절차이고,
주택담보대출이나 토지담보대출처럼 담보가 잡혀 있는 채무는
별제권 문제를 따로 봐야 합니다.
즉, 회생 채권자목록에 넣었다고 해서
집이나 땅에 잡힌 담보권까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
담보권자는 회생절차와 별도로
담보권을 행사할 수 있고,
상황에 따라 경매로 이어질 수 있습니다.
특히 1금융권 주택담보대출이나
디딤돌대출 같은 정책성 대출은
“회생 변제금은 회생대로 내고, 담보대출은 따로 내겠다”고 해도
금융기관 내부 기준상 회생 신청 자체를 기한이익상실 사유로 보거나
경매 절차로 들어가는 경우가 있을 수 있습니다.
그래서 1금융권이나 디딤돌 같은 대출은
따로 납부 가능하다고 해서 무조건 유지된다고 보면 안 됩니다.
반드시 해당 금융기관에 회생 진행 시 유지 가능 여부를 확인해야 합니다.
반대로 2금융권이나 일부 담보대출은
채권사에 따라 협의가 되는 경우도 있습니다.
이자를 계속 납부하거나, 일정 조건을 맞추는 방식으로
당장 경매를 보류하거나 유지 방향으로 타협되는 경우도 있습니다.
다만 이것도 채권사마다 다르기 때문에
“2금융은 무조건 된다”라고 볼 수는 없습니다.
그리고 담보가 없는 집이나 땅이라도
그냥 넘어가는 것은 아닙니다.
본인 명의 부동산이나 지분이 있다면
그 가치는 재산으로 잡히고,
개인회생에서는 청산가치에 반영될 수 있습니다.
즉, 집이나 땅 때문에 월 변제금이 올라갈 수도 있습니다.
정리하면 이렇습니다.
1. 집·땅이 있으면 반드시 재산으로 검토됨
2. 담보대출이 있으면 별제권 문제를 봐야 함
3. 1금융권·디딤돌대출은 유지가 쉽지 않을 수 있음
4. 따로 납부한다고 해도 경매 가능성을
확인해야 함
5. 2금융권은 채권사에 따라 협의되는
경우도 있음
6. 담보 없는 부동산도 청산가치로 변제금에
영향 줄 수 있음
7. 공동명의라면 본인 지분만큼 재산으로 봄
그래서 부동산이 있는 분들은
회생 상담할 때 처음부터 꼭 말씀하셔야 합니다.
등기부등본, 대출잔액, 부동산 시세, 공동명의 여부,
담보권자, 연체 여부를 같이 봐야
집이나 땅을 유지할 수 있을지 판단할 수 있습니다.
“회생하면 집도 무조건 지킬 수 있다”
이런 말만 듣고 진행하시면 위험할 수 있습니다.
부동산이 걸려 있는 사건은
일반 신용채무 사건보다 훨씬 더 꼼꼼하게 봐야 합니다.
참고하시길 바랍니다.
