서소문 아파트가 이런 형식이라
문제점을 gpt에게 말해주고
의견을 물었더니 이런 답이 왔습니다.
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아이디어 자체는 꽤 현실적인 면이 있어.
특히 서울처럼 “집은 부족한데 땅은 없는 도시”에서는 결국 공중·수면·철도 상부 공간까지 활용할 수밖에 없다는 흐름은 세계 여러 도시에서도 이미 나오고 있고.
근데 네가 말한 서소문아파트 사례처럼, 실제로는 꽤 큰 구조적 문제가 생길 가능성이 있어 보여.
핵심은 결국 이거야:
“집의 가치가 오르는 이유가 건물 때문이냐, 땅 때문이냐?”
보통 한국 부동산은 시간이 지나면 건물은 낡아서 감가되고,
오르는 건 대부분 토지 지분이거든.
그래서 한강 위 수상주택이나 도로 위 인공대지 주택은
잘못 설계하면 사실상:
“비싼 임대주택”
“대형 컨테이너형 거주공간”
“토지 없는 아파트”
가 될 수 있어.
네가 말한 부작용이 딱 그 부분이지.
서소문아파트 같은 사례가 왜 문제가 됐냐면:
하천·공지 위 건축
실질 토지지분 불명확
재건축성 낮음
담보가치 제한
시간이 갈수록 건물 가치만 감소
이런 특성이 겹치면서 결국:
“살기는 가능한데 자산 증식은 잘 안 되는 집”
이 되어버린 거야.
한국 사람들은 주택을 단순 거주가 아니라
거의 “자산 저장 수단”으로 보기 때문에 이 부분이 엄청 중요하지.
또 현실적으로는 이런 문제들도 있어:
1. 법적 문제
한국 민법·건축법은 기본적으로 “토지 위 건축물” 기준이 강해.
수면 위 집을:
부동산으로 볼 건지
선박으로 볼 건지
점유권만 인정할 건지
애매해질 수 있음.
2. 금융 문제
은행 입장에서 담보가 애매함.
토지지분 없는 구조는:
LTV 불리
감정가 낮음
대출 제한
가능성이 큼.
3. 유지관리 문제
한강은:
습기
부식
결빙
홍수
수위 변화
이 있어서 유지비가 꽤 들 수 있어.
특히 한국은 사계절 온도차가 커서 북유럽 사례를 그대로 가져오기 어렵지.
4. 계층 분리 위험
이런 주택이 자칫 잘못 가면:
일반 아파트 = 자산 축적
수상/공중 주택 = 거주만 가능
이런 식으로 계층이 나뉠 가능성도 있어.
“평생 살아도 자산은 안 남는 도시형 주거”가 될 수도 있다는 우려가 나오는 이유지.
반대로 장점도 분명 있긴 해.
만약 정부가:
장기 공공임대
청년주택
관광·레저 결합
모듈러 건축 표준화
같은 방향으로 가면 의외로 효율은 좋아질 수 있어.
특히:
1~2인 가구
단기 거주
직주근접
초소형 고급 주거
쪽은 수요가 꽤 있을 거야.
개인적으로는 이 모델이 성공하려면 핵심은 하나 같아.
“토지 없는 주택의 자산가치를 어떻게 보장할 건가?”
이걸 해결 못 하면 결국:
초기엔 혁신이라 불려도
시간이 지나면 노후화되고
자산성은 떨어지고
사회적으로는 또 다른 형태의 ‘영구 임대 구역’
이 될 가능성이 꽤 있다고 봐.
