정부가 공급 버튼을 눌렀지만 지자체는 먹통입니다. 공은 넘어갔고, 성패는 지자체의 도장 찍는 속도에 달렸습니다.
큰 물량부터 흔들
1·29 대책 6만 가구 중 약 70%는 서울과 과천에 몰렸습니다. 덩치가 큰 만큼 반응도 여기서 먼저 나왔습니다. 서울은 '영향평가'를, 과천은 '기반시설' 부담을 내세웠습니다. 국토교통부는 예비타당성조사(예타) 면제 카드를 꺼냈지만, 실제 속도는 지자체 협의 구간에서 이미 갈리고 있습니다.
1·29 대책, 지자체 반응
- 서울: 조건부 → 용산 8000가구 상한·태릉 평가 우선
- 과천: 반대 → 기반시설 수용 한계
- 성남: 유보 → 신중 기류
- 남양주: 긍정 → 예타 면제 기대
- 고양: 긍정 → 절차 단축 기대
- 국토교통부: 추진 → 협의 병행·절차 단축 언급
6년 전 데자뷔?
이번 후보지 상당수는 '재수생'입니다. 특히 용산, 태릉은 2020년 8·4 대책 당시 깃발을 꽂았지만 절차에 막혀 멈췄던 곳이죠. 현장엔 6년 전과 같은 장벽이 여전히 버티고 있습니다.
과거에 멈춘 지점
- 용산·캠프킴: 학교·교통 부담, 문화재·오염 이슈
- 태릉: 환경 우려, 영향평가 부담
- 공통점: 발표 이후 속도 꺾이며 장기 표류
정부 vs 지자체, 로딩이 길어지는 이유
과거에 멈춘 것도 결국 이 구조 때문입니다. ① 정부가 지구를 지정하고 물량을 발표하면 ② 주민들이 교통·학교 부담을 이유로 반대하고 ③ 지자체가 여론을 보며 속도를 늦추고 ④ 비용 분담 실랑이가 이어지다가 ⑤ 환경영향평가가 더해 착공이 밀립니다. 로딩은 보통 ②~⑤에서 생깁니다. 청약 대기자라면 숫자보다 '절차가 어디까지 왔는지'를 먼저 봐야 합니다.
Issue #2: 용산, 과천 핵심지에 '내 자리' 생길까?
정부가 용산과 과천 등 수도권 중심지에 6만 가구를 내놓습니다. 도심 집 부족으로 불안해진 집값을 누르겠다는 겁니다.
외곽 말고 도심으로
1·29 대책 진짜 타깃은 청년과 신혼부부입니다. 실제로 "청년·신혼부부 주거 안정을 위해 중점 공급"을 못 박았거든요. 어디 먼 곳도 아닙니다. 서울 한복판 용산과 강남 옆 과천·노원구 태릉입니다. 집값에 밀려 서울을 떠난 젊은 층에게 '조금 더 버티면 도심에도 자리가 난다'는 신호를 던진 셈입니다.
1·29 대책 핵심지 공급 물량
- 용산: 국제업무지구 1만 안팎·캠프킴 2500 → 서울 중심
- 과천: 렛츠런파크 서울·방첩사 9800 → 강남 접근성
- 태릉: 골프장 부지 6800 → 대단지 인프라
- 성남: 판교 테크노밸리 인접 6300 → 직주근접
- 성수·강남: 기마대 260·서울의료원 518 → 생활권 수요 집중
선언에서 착공으로
1·29 대책은 작년 9·7 공급대책 '총량'을 '부지 단위'로 쪼개 보여준 구체화 버전입니다. 특히 민간 땅 매입보다 국·공유지 활용을 앞세웠습니다. 보상 문제로 하세월 보내지 않고 내 땅에 내가 짓겠다는 속도전 의지죠. 다만 대부분 사업이 2028~2030년 착공(공사 시작) 목표라, 단기 공급 효과는 제한적이라는 평가도 같이 붙습니다.
이번 대책의 승부수
- 구체화: 선언적 목표 → 구체적 입지·물량 공개
- 속도: 민간 매입 중심 → 국·공유지 활용해 절차 단축
- 입지: 수도권 외곽 → 서울 도심 및 인접지에 집중
공공분양 당첨 전략은?
이 판은 '정부 땅 위에 공공이 공급하는 집'이 늘어나는 쪽입니다. 분양이 메인인지, 임대가 섞일지는 아직 모르지만요. 그래도 공공분양을 노리면 방향은 하나입니다. 가점보다 '자격 유지'가 먼저입니다. 특히 미혼 청년이나 신혼부부는 특별공급이 늘어날 수 있으니, 지금부터 소득 기준을 맞추고 청약통장 납입액을 관리해야 기회를 잡습니다.
청년·신혼부부 당첨 필승법
- 자격: 무주택 자격이 흔들릴 구간부터 계산
- 기준: 공공분양 소득·자산 기준 나오면 바로 대입
- 통장: 월 납입 인정액 상향(10만→25만 원) 확인
Issue #3: 1주택도 세금 더 낼까?
정부가 실거주하지 않는 1주택과 고가 1주택 세제 혜택을 거론했습니다. 정책 기준도 '몇 채냐'에 더해 '얼마짜리냐'로 넓어지는 흐름입니다.
1주택도 예외 아님
이제 문제는 '언제 파느냐'가 아닙니다. '들고 있을 때'의 세금, 보유세까지 거론됩니다. 그간 1주택은 오래 보유하거나 실거주하면 규제를 피해 왔습니다. 하지만 분위기가 달라졌습니다. 살지 않는 집이나 고가 주택은 1주택이라도 예외가 아니라는 쪽으로 논의가 옮겨갑니다. 청와대 정책실장은 "20억·30억·40억 원 등 구간을 나눠 보유세를 다르게 매기는 방안을 고민 중"이라고 했습니다.
논쟁될 수 있는 1주택 사례
- 비거주형: 물려받았지만 직접 살지 않는 집
- 대기형: 재개발·재건축을 노리고 비워둔 집
- 고가형: 실거주라도 20억 원대 이상 주택
왜 보유세 카드까지 나옴?
대출과 거래 규제에도 가격이 버티자, 보유 단계까지 나온 겁니다. 양도세는 안 팔면 피할 수 있지만, 보유세는 매년 나가거든요. '버티는 선택'에 비용을 붙이는 방식입니다.
아직은 논의 단계입니다. 다만 기준선이 생기면 수요는 그 아래 가격대로 몰릴 가능성이 큽니다. 고가 구간은 거래가 위축되고, 중간 가격대가 상대적으로 움직일 수 있습니다. 무주택자는 '언제 사느냐'보다 '정책 바깥 가격대가 어디냐'를 따져야 하고, 1주택자는 내 집이 어느 가격 구간에 있는지부터 점검할 필요가 있습니다.
📚 부동산 용어 사전
국·공유지 (國·公有地)
국가나 지방자치단체가 소유한 땅을 말합니다. 민간 땅과 달리 주인이 정부나 지자체라서 보상 협의나 매입 절차 없이 바로 개발에 들어갈 수 있습니다. 그래서 주택 공급 대책에서 '속도전'을 강조할 때 자주 등장합니다. 다만 국방·문화재·환경 관련 부지는 용도 변경 절차가 복잡해 실제로는 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다.
공공분양
정부나 공공기관(LH, SH 등)이 짓는 아파트를 시세보다 저렴하게 파는 방식입니다. 민간분양과 달리 청약 자격에 소득·자산 기준이 적용되고, 전매제한(되팔기 금지) 기간도 깁니다. 대신 분양가가 낮아 당첨만 되면 시세 차익을 기대할 수 있어 경쟁률이 높습니다. 특히 청년·신혼부부 특별공급은 일반 청약보다 문턱이 낮아 노려볼 만합니다.
용적률 (容積率)
땅 면적 대비 건물 연면적의 비율입니다. 쉽게 말해 '땅에 얼마나 높이 지을 수 있는지'를 정하는 기준입니다. 용적률이 200%면 100㎡ 땅에 총 200㎡ 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다. 정부가 용적률을 올려주면 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있어 사업성이 좋아지고, 재개발·재건축 속도도 빨라집니다.
보유세 vs 양도세
보유세는 집을 갖고 있는 동안 매년 내는 세금입니다. 재산세와 종합부동산세(종부세)가 여기 해당합니다. 팔지 않아도 내야 하죠. 반면 양도세는 집을 팔 때 차익(시세 상승분)에 매기는 세금입니다. 안 팔면 안 냅니다. 그래서 정부가 '버티는 수요'를 흔들려면 양도세보다 보유세를 건드리는 게 효과적입니다.
예비타당성조사 (예타)
나랏돈 500억 원 이상 들어가는 사업을 시작하기 전에 '이거 해도 되는지' 따져보는 절차입니다. 경제성·정책성·지역균형을 평가해 세금 낭비를 막는 장치인데, 보통 6개월~1년 이상 걸립니다. 정부가 공급 속도를 높이겠다며 '예타 면제'를 꺼내면 그만큼 급하다는 신호로 읽힙니다. 다만 면제돼도 지자체 협의나 환경평가 같은 다른 절차는 남아 있어, 실제 착공까지는 시간이 걸립니다.
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