법무사 견적서는 항목과 명칭이 다 다르니 이점 참고 부탁드립니다.
위의 견적서에 대한 설명은 매매금액 6억이하를 기준으로 풀어 보겠습니다.
1. 취득세
매매금액의 1% = 3,380,000원 : 생애최초이면 이금액에서 200만원 감액 가능입니다.
2. 교육세
취득세 * 10% = 3,380,000 * 10% = 338,000원
3. 대법원인지+증지대
대법원인지세 = 수입인지 150,000원 (매매금액 1~10억 부동산 취득시, 매매금액에 따라 인지세 금액이 달라짐)
증지대 (등기신청수수료) 15,000원 (전자신청 경우엔 13,000원)
4. 국민주택채권매각 부담금액
이전 주택채권이라고도 하며 필수 구입해야하는 채권을 구입하여 바로 매각을 하면서 지불해야하는 비용 (매일 할인률의 변동으로 정확한 금액은 채권 거래 영수증을 통해서 확인하여야 함)
5. 설정채권매각 부담금액
담보대출 근저당설정 등기를 위한 채권 할인비용 (매일 할인률의 변동으로 정확한 금액은 채권 거래 영수증을 통해서 확인하여야 함), 법무사에게 지불하는 경우도 있지만 대출금에서 공제하는 경우도 있으니 확인이 필요함
6. 원인증서작성 (매매계약서)
부동산 매매계약서 작성비용 : 가장 짜증나는 항목입니다.
(매매계약서를 법무사가 작성하나요, 중개사가 작성하지)
7. 6번 항목 포함, 나머지 항목들은 모두 수수료라 생각하시면 됩니다.
※중요1, 소유권이전등기를 위한 국민주택채권 할인료의 계산 (매수인 부담)
시가표준액 * 국민주택채권 매입율 * 국민주택채권 할인율 = 국민주택채권매각 부담금액 (즉시 판매)
1. 시가표준액 (국토부 공시가격) : 부동산 공시가격 알리미 사이트 참고 www.realtyprice.kr
만약 신축이어서 공시가격이 없으면 시/군/구청장이 정한 시가표준액이 있는지 구청 세무과에 확인해야 합니다.
세무과에서 아직 미정이라면 취득가액 (매매대금 총액)을 적용합니다.
신규분양 아파트는 대부분 매매대금총액 (분양가+확장비+옵션+프리미엄)이 적용됩니다.
위의 견적서를 신축이라고 가정시 시가표준액 : 338,000,000원
2. 국민주택채권 매입율
상단 : 청약/채권 > 제1종 국민주택채권 > 매입대상금액조회
시가표준액 * 국민주택채권 매입율 = 338,000,000 * 0.021 (6억이하 기타지역 매입율) = 7,098,000원
채권은 구입하면 5년간 보유할 수 있지만, 7,098,000원의 금액이 생각보다 크기 때문에 보유보다는 대부분이 매도로 진행합니다. 이때 할인률 9% 전후 (2024년 9월 할인률) 할인하여 매도를 진행합니다. 은행 창구에서 채권을 매수하면서 동시에 매도하기 때문에 채권 매입금액에 할인률 9%에 해당하는 비용만 지불한다면 이 절차는 마무리가 되는것입니다. (어음할인과 유사한 개념)
3. 국민주택채권 할인율
상단 : 청약/채권 > 제1종 국민주택채권 > 채권매도단가/수익률/할인율 (매일 변동)
시가표준액 * 국민주택채권 매입율 * 국민주택채권 할인율 = 국민주택채권매각 부담금액 (즉시 판매)
338,000,000 * 0.021 * 15.79223% = 1,120,932원
국민주택채권 7,098,000원을 매입해서 보유하든지 아니면 1,120,932원만 지불해서 채권 매입과 매도를 동시에 진행하는 방법을 선택하시면 됩니다.
※중요2, 근저당 설정등기를 위한 국민주택채권 할인료의 계산 (은행 대출시 근저당 설정을 위한 비용, 매수인 부담)
대출금액 * 110% * 국민주택채권 매입율(1%) * 국민주택채권 할인율 = 설정채권매각 부담금액 (즉시 판매)
1. 근저당 설정 금액 : 대출금액 * 110% = 220,000,000원 (대출금 2억이라 가정)
2. 국민주택채권 매입율 : 1% (고정)
220,000,000 * 1% = 2,200,000원
3. 국민주택채권 할인율
대출금액 * 110% * 1% * 국민주택채권 할인율 = 설정채권매각 부담금액 (즉시 판매)
200,000,000 * 110% * 1% * 15.79223% = 347,429원
※중요3, 위의 견적서는 신축이 아니라 구축이기 때문에 시가표준액 338,000,000원이 아니라 그 이하로 형성되어 있을것이기 때문에 산출된 금액이랑 차이가 있을것이며 또한 설정채권매각 부담금액은 채권 할인률에 추가로 은행 판매수수료를 포함시켜야 합니다.
