▶일시적 1가구 2주택 비과세의 기본요건
1. 종전주택 취득일부터 1년이상 경과한후 신규주택 취득
2. 종전주택은 2년이상 보유 및 거주 (거주 요건은 취득시 조정지역 소재주택일 경우)
3. 신규주택 취득이후 3년이내 종전주택 양도
4. 종전주택이 분양권일 경우 일시적 1가구 2주택 비과세 불가능
분양권은 취득시기에 따라 다르게 적용되기 때문에 주의해야 합니다.
2020년 12월 31일전 취득한 분양권은 주택이 아님.
2021년 1월 1일이후 취득한 분양권은 주택으로 간주하기 때문에 양도세 계산시 주의가 필요함.
◆2021년 1월 1일이후 분양권 취득시 일시적 1가구 2주택 비과세 일반적인 요건 (분양권 준공전 종전주택 양도)
1. 종전주택 취득일부터 1년이상 경과한후 분양권 취득
2. 종전주택은 2년이상 보유 및 거주 (거주 요건은 취득시 조정지역 소재주택일 경우)
3. 분양권 취득이후 3년이내 종전주택 양도
◆분양권을 취득하고 신축 준공이후 종전주택 양도시 일시적 1가구 2주택 비과세 요건
1. 2021년 1월 1일 ~ 2022년 2월 14일 취득한 분양권
① 종전주택 취득일과 이후 취득한 분양권 사이의 기간은 의미 없음
② 종전주택은 2년이상 보유 및 거주 (거주 요건은 취득시 조정지역 소재주택일 경우)
③ 분양권 준공
④ 분양권 준공 3년이내 세대전원이 신축으로 이사하고 거주 1년이상 요건 충족
⑤ 분양권 준공 3년이내 종전주택 양도시 비과세
2. 2022년 2월 15일 이후 취득한 분양권
① 종전주택 취득일부터 1년이상 경과한후 분양권 취득
② 종전주택은 2년이상 보유 및 거주 (거주 요건은 취득시 조정지역 소재주택일 경우)
③ 분양권 준공
④ 분양권 준공 3년이내 세대전원이 신축으로 이사하고 거주 1년이상 요건 충족
⑤ 분양권 준공 3년이내 종전주택 양도시 비과세
◆ 일시적 3주택에 대한 양도세 비과세 불가
예시
1번 주택 : 2022년 1월 취득
2번 주택 : 2024년 2월 취득
3번 주택 : 2026년 3월 취득
변경전 : 기존 3주택에서 2번 주택을 먼저 매도한다. 남은 1번과 3번 주택 관계에서 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족했다면 1번과 3번에서 1번 주택을 먼저 매도시 양도세 비과세가 가능했음. (현재는 불가)
변경후 : 3번 취득시점이 3주택이라 3번주택은 일시적 2주택 비과세 전략이 완전 불가능입니다. 그러니 3번 취득전 1번 주택을 비과세로 먼저 매도하고 3번을 취득하면 2번과 3번 관계가 일시적 비과세 전략이 가능함.
만약, 3번 취득이후 다시 3번을 먼저 매도하고 남은 1번과 2번 관계가 일시전 비과세 요건이 가능하다면 1번 주택 매도시 비과세가 가능함.
결론 : 일시적 2주택 비과세 전략은 주택 취득시점에 전체적으로 2주택인지 3주택인지가 중요함.
