— 서울 이촌동 아파트 실전 사례 —
NPL(부실채권) 매입을 검토할 때마다 반복되는 작업이 있습니다.
등기부등본에서 권리관계 파악하고, 선순위 채권 계산하고, 낙찰가율별 배당 시뮬레이션 돌리고, 조달비용까지 반영해서 손익을 산출하는 일련의 과정입니다.
숙련된 실무자도 한 건에 1~2시간은 기본으로 걸리는 작업입니다.
이번에 클로드(Claude AI)를 활용해 이 전 과정을 자동화해봤습니다. 서울 한강변 소재 아파트 NPL 매입 건을 실전 케이스로 사용했고, 결과는 꽤 인상적이었습니다.
매입 검토 물건 개요
물건서울 소재 한강변 아파트 전용 59㎡ (14층)
KB시세약 23억 7,500만원
매입 대상 채권후순위 근저당 2건 (채권최고액 합계 약 12억 7,500만원)
채권 원금8억 5,000만원
매입가8억 7,000만원 (원금 + 협의이자)
선순위 근저당금융기관 1순위 (채권최고액 약 1억 2,300만원)
선순위 임차인전세 보증금 4억 2,500만원
클로드로 보고서를 만든 과정
1단계 — 등기부등본 업로드
등기부등본 PDF를 클로드에 올리는 것만으로 시작했습니다. 클로드는 10페이지짜리 등기부를 읽고 현존 근저당, 말소된 채권, 경매개시결정 여부를 자동으로 분류했습니다.
흥미로운 부분은 경매개시결정 등기가 말소된 것까지 잡아냈다는 점입니다.
복수의 채권자가 신청한 경매가 모두 취하·말소됐다는 것을 확인하고, "현재 경매 진행 없음 — 당사 직접 임의경매 신청 필요"라고 판단했습니다.
또한 후순위 근저당 위에 설정된 질권까지 식별하여 DD 체크리스트에 자동으로 포함시켰습니다.
2단계 — 핵심 조건 입력
KB시세: 23억 7,500만원 조달금리: 9% (100% 외부차입) 약정금리: 14.9% 매입가: 원금(8.5억) + 이자(2,000만) = 8억 7,000만원
3단계 — 엑셀 자동 생성
클로드 스킬로 등록
이번 작업에서 완성한 로직을 클로드 스킬(Claude Skill)로 등록했습니다. 다음번부터는 이렇게만 하면 됩니다.
"아파트 NPL 심의보고서 작성해줘"
+ 등기부등본 PDF + KB시세 + 대출금리 + 매입 채권 정보
✅ 등기부 권리관계 파악 및 선후순위 분류
✅ 누적 LTV 계산 (채권최고액 기준 + 원금 기준 분리)
✅ 채권별 등기이전비용 자동계산
✅ 선순위 임차인 반영 배당 시뮬레이션
✅ 경매 1~4차 × 배당기일 12개 조합 손익
✅ DD 체크리스트 및 종합 심의 의견
✅ A4 인쇄 최적화 엑셀 파일 생성
실무에서 느낀 점
클로드를 활용하면서 인상적이었던 점은 실무 원칙을 제대로 이해하고 있다는 것이었습니다.
등록면허세 계산 방식을 채권최고액 기준 수식으로 스스로 적용했고, LTV 누적 계산 원칙도 순위별로 정확하게 구분해냈습니다.
선순위 임차인 보증금의 배당 순서 위치까지 놓치지 않고 반영하는 걸 보면서, 단순한 자동화 도구가 아니라 실무 맥락을 이해하는 수준이라는 것을 확인할 수 있었습니다.
물론 전문 지식 없이 무작정 시키면 잘못된 결과가 나올 수 있습니다.
NPL 실무 원칙을 알고 검수하는 사람이 있을 때 클로드는 압도적으로 강력한 도구가 됩니다. NPL 투자를 공부하시거나 실무를 하시는 분들께 적극 추천드립니다.
