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인증 8회 · 4일 전
실무자 시점 중심 완공 담보신탁 NPL을 보는 법
상호금융 NPL, 완공 담보신탁 물건을 어떻게 보는가?
경기도 의정부시. 오피스텔 75호와 도시형생활주택 47호가 한 건물에 묶여 있습니다. 2020년 6월 사용승인을 받은 완공 건물입니다. 채무자는 공사비 조달을 위해 담보신탁을 설정하였고, 상호금융 3개사로부터 대출을 받았습니다.
그 대출이 부실화됐고, 원리금 합계는 이미 111억 원을 넘겼습니다.
이 물건이 사업성 검토 테이블 위에 올라왔습니다.
NPL 투자에서 "완공 물건"이라는 조건은 생각보다 중요한 의미를 가집니다.
준공 전 물건이라면 공사 중단, 시공사 리스크, 분양 미완료 같은 변수가 따라붙습니다. 그런데 이 물건은 이미 사용승인을 받아 실제로 임차인이 들어와 생활하고 있습니다.
원리금이 밀렸다는 것이지, 건물 자체가 문제 있다는 뜻이 아닙니다. 그 차이는 큽니다.
담보신탁 구조도 눈에 들어왔습니다. 신탁사가 소유권을 보유하고 있기 때문에, 근저당권 방식의 임의경매와는 회수 루트가 다릅니다.
수의계약 또는 공매 방식으로 처분이 진행됩니다. 이 물건에서는 1순위 우선수익자 지위를 단독으로 가져가는 구조입니다. 2순위 채권(약 36억)은 수의계약 시 소멸됩니다. 이 부분이 매력적이었습니다.
감정가, 어느 것을 기준으로 볼 것인가?
검토 보고서에는 감정가가 두 개 등장합니다.
담보감정(2020년 8월 기준): 154.35억 원. 공매감정(최신): 167.52억 원. 차이가 13.17억이나 됩니다.
같은 건물인데 왜 이렇게 다른가.
담보감정은 대출 실행 시점의 평가입니다. 6년 전 숫자입니다.
그 사이 의정부 일대 오피스텔 시장의 가격이 변했습니다. 공매감정은 실제로 매각을 전제로 최근 시점에서 평가한 값입니다. 일반적으로 공매감정이 시세를 더 잘 반영한다고 보지만, 감정평가서 원본과 기준일을 직접 확인하는 과정이 선행돼야 합니다. 이것은 단순한 원칙이 아니라 실제로 분쟁이 생기는 지점입니다.
LTV로 환산하면, 담보감정 기준 53.84%, 공매감정 기준 49.61%입니다. 매입가 83.10억을 기준으로 계산한 수치입니다.
어느 쪽을 쓰더라도 50% 내외 수준이라는 점은 확인됩니다.
매입가 83.10억, 이 숫자는 어떻게 만들어졌는가?
3개 조합이 별도 계약으로 진행됩니다. 구체적인 조합명과 조합별 매입 금액은 협상 과정에서 확정될 부분이라 공개하기 어렵습니다.
다만 전체 구조를 보면, 고정 매입가 부분과 원금 대비 일정 비율로 협상 중인 부분이 혼재돼 있습니다. 협상 결과에 따라 총 매입가는 달라질 수 있으며, 공격적으로 네고에 성공할 경우 81억대 진입도 가능한 구조입니다.
원금 대비 매입가율을 보면 담보감정 기준 72.24%, 공매감정 기준 66.47%입니다. 원금에서 3분의 1 가까이 할인된 가격에 들어가는 셈입니다.
예상 회수는 완판율 85% 가정 시, 담보감정 기준 97.78억, 공매감정 기준 106.27억입니다. 총투자비용(매입가+취득원가)이 86.96억이니, 보수적으로 봐도 손익은 +10.82억입니다. 낙관적으로 보면 +19.31억.
이 숫자들이 맞아떨어지려면 85% 완판이 전제돼야 합니다. 현재 임대율은 61.4%(75호 임대 중 추정)입니다. 공실이 49호(38.6%)입니다. 이 공실을 어떻게 해소할 것인가가 수익 실현의 관건입니다.
레버리지를 어떻게 구성하느냐?
자기자금만으로 투자하면 총투자수익률은 담보감정 기준 12.45%입니다. 그런데 자기자본 비율을 낮추고 외부 차입을 넣으면 이야기가 달라집니다. 조달금리 연 6%, 24개월 가정 조건에서 시나리오를 돌려보면 이렇습니다.
자기자본 20% 투입 시, 담보감정 기준 자기자본수익률 17.2%, 총투자수익률 3.28%. 공매감정 기준으로는 자기자본수익률 68.19%까지 올라갑니다. 레버리지의 힘입니다.
다만 레버리지는 수익을 증폭시키는 동시에 리스크도 함께 증폭시킵니다. 조달이자 부담이 늘어나면, 완판율이 예상보다 낮아질 때 손익 분기가 빠르게 무너집니다.
시나리오는 어디까지나 시나리오입니다.
임차인 보증금, 처음엔 가장 걱정했던 부분
처음 이 물건을 접했을 때 가장 신경 쓰였던 것이 임차인 보증금이었습니다. 122호 전체가 임대 중이라고 했을 때, 호당 보증금을 추정하면 최대 21.6억까지도 나왔습니다. 그 금액이 매입가에서 그대로 차감되는 부담이 됩니다.
그런데 실제로 확인해보니 달랐습니다. 보증금 합계는 3.66억. 초기 추정치를 크게 밑도는 수치였습니다. 이것이 무슨 의미냐 하면, 실질 취득 비용이 당초 우려보다 크게 낮다는 것입니다.
NPL 투자에서 임차인 보증금 확인은 선택이 아닙니다. 매입 전 전입세대 열람을 통해 보증금 총액을 직접 확정해야 합니다. 이 숫자 하나가 딜의 성격을 완전히 바꿉니다.
월 임대수입도 3,936만원이 확인됐습니다. 연간 4.72억. 보유 기간 중 이자 부담을 일정 부분 상쇄해주는 구조입니다. 담보 물건을 보유하면서 현금 흐름이 함께 들어오는 구조는, 특히 장기 보유 전략을 쓸 때 의미 있는 수치입니다.
공실과 연체, 인수 후 실제로 해야 할 일들
공실 49호는 그냥 방치할 수 없습니다. 그 중 일부는 누수로 인한 수선이 필요한 상태로 파악됐습니다. 수선 후 재임대가 가능하다는 것이 현장에서 나온 판단입니다.
연체 임차인도 18건, 약 1,940만 원 규모입니다. 인수 후 직접 관리해야 하는 항목들입니다.
이런 것들을 "리스크"라고 부르는 것은 맞습니다. 그런데 완전히 해소된 물건은 가격도 그만큼 높습니다. 이 정도의 실물 관리 과제가 붙어 있기 때문에 원금 대비 66~72% 수준의 매입가가 가능했다고 봐야 합니다. NPL 투자에서 리스크와 할인율은 항상 반비례합니다.
감당할 수 있는 리스크인지를 판단하는 것이 실무자의 역할입니다.
선행조건 두 가지, 이것이 전부입니다.
이 딜이 실제로 진행되려면 두 가지가 먼저 해결돼야 합니다.
첫째, 3개 조합 중 협상이 아직 가정치로 남아 있는 2개 조합의 실제 매입가를 확정해야 합니다. 매입 비율이 가정치보다 올라가면 총 매입가도 달라지고, 손익도 그만큼 다시 계산해야 합니다.
둘째, 신탁사의 수의계약 동의 여부를 사전에 확인해야 합니다. 신탁사가 동의하지 않으면 공매 루트로 전환해야 하는데, 회수 구조 자체는 크게 다르지 않지만 시간과 비용이 늘어납니다.
이 두 가지만 확인되면 즉시 진행을 검토할 수 있는 수준의 딜입니다. 구조적으로 매력적인 요소가 많습니다. 완공 건물, 더블역세권, 보증금 리스크 해소, 즉시 임대수익, 1순위 단독 우선수익자 지위. 이런 조건이 동시에 갖춰진 상호금융 NPL 물건은 흔하지 않습니다.
담보신탁 NPL, 현장에서 보는 체크 순서
이 물건을 분석하면서 다시 확인한 것이 있습니다. 담보신탁 NPL은 체크 순서가 있습니다.
우선수익권 한도와 실제 채권 잔액을 먼저 비교합니다. 한도 내에서 회수가 가능한 구조인지 확인하는 것이 출발점입니다.
그 다음이 임차인 현황입니다. 전입세대 열람을 통해 보증금 총액을 확정합니다. 이것이 실질 취득 원가에 직결됩니다. 공실률과 임대 현황을 보면서 완판율 시나리오를 세웁니다. 그리고 나서야 레버리지와 조달 구조를 논의합니다.
순서를 바꾸면 판단이 흐려집니다. 수익률 숫자 먼저 보고 들어가면, 나중에 임차인 보증금이나 공실 리스크에서 당황하게 됩니다. 실무에서 여러 번 봐온 패턴입니다.
상호금융 NPL은 저축은행이나 캐피탈 NPL과 채권 구조가 다릅니다. 조합별로 계약이 분리되기 때문에 거래 상대방이 복수입니다. 그만큼 협상 구조가 복잡해지고, 개별 조합의 매각 의지와 협상 여력도 각각 다릅니다. 이런 물건일수록 소싱 단계에서 각 조합의 상황을 따로 파악해두는 것이 중요합니다.
