상가 재건축을 진행할 때 대지권(지분)이 없다면, 원칙적으로 새로 짓는 상가의 분양권(입주권)을 받기는 매우 어렵습니다. 대신 대부분 현금청산 대상이 됩니다.
상가나 아파트 같은 집합건물은 건물의 독점적 소유권인 '전유부분'과 땅을 사용할 수 있는 권리인 '대지사용권(대지권)'이 하나로 묶여 있는 것이 정상입니다. 하지만 간혹 과거의 복잡한 등기 과정이나 토지주와 건물주가 다른 특수한 사정으로 인해 '건물 소유권만 있고 대지 지분은 없는 상태'가 발생하곤 합니다.
이런 상황에서 재건축이 추진되면 어떻게 대응해야 하는지, 핵심적인 쟁점과 확인법을 정리해 드립니다.
1. 분양권을 받지 못하고 현금청산 되는 이유
재건축 사업(도시 및 주거환경정비법)에서 조합원 자격을 얻고 새 상가를 분양받으려면 원칙적으로 '건물과 그 부속토지의 소유자'여야 합니다. 건물만 가지고 있는 경우, 재건축 조합은 사업 진행을 위해 건물 소유자를 상대로 법원에 매도청구소송을 제기할 수 있습니다. 즉, 조합이 건물을 강제로 감정평가 금액(시세 기준)으로 사 가고, 소유자는 돈을 받고 나가야 하는 '현금청산' 절차를 밟게 됩니다.
2. 예외적으로 구제받거나 협상할 수 있는 경우
상황이 무조건 절망적인 것은 아닙니다. 다음과 같은 여지가 있는지 반드시 확인해 보아야 합니다.
조합 정관의 예외 규정 확인: 간혹 재건축 조합의 정관(규약)에 "대지 지분이 없더라도 전유부분 면적이 일정 규모 이상이거나, 특정 요건을 갖춘 건물 소유자에게 분양권을 준다"라는 예외 조항을 두는 경우가 있습니다.
토지 소유권을 시효취득(점유취득시효)할 수 있는지 확인: 만약 20년 이상 아무 문제 없이 평온하게 해당 상가를 소유하며 땅을 사용해 왔다면, 법적으로 토지 지분에 대한 권리를 주장할 수 있는지 법률 검토를 받아볼 수 있습니다.
조합과의 협상: 대지권이 없는 건물 소유자가 많거나 소송으로 갈 경우 사업이 지연될 우려가 있다면, 조합 측에서 합의를 통해 분양권을 주거나 인센티브를 제안할 수도 있습니다.
