1. 자금 계획: "내가 가진 돈으로 어디까지 가능할까?"
집값을 결정할 때 단순히 매매가만 보면 안 됩니다. 대출을 제외하고 당장 내 주머니에서 나가야 할 실입주금과 매달 갚아야 할 원리금을 냉정하게 계산해야 합니다.
자기자본 비율: 표를 보면 대략 매매가의 30% 수준을 현금으로 준비하도록 가이드하고 있습니다. (예: 6억 원 아파트 → 1.8억 원 현금 필요)
월 상환 부담: 5억에서 9억 사이의 아파트를 살 때, 매달 약 167만 원에서 286만 원 정도의 고정 지출이 발생합니다. 본인의 월급에서 이 금액을 빼고도 생활이 가능한지 체크하는 것이 '영끌' 실패를 막는 첫걸음입니다.
2. 부동산 규제: "사고 싶다고 아무나 살 수 있을까?"
우리나라는 지역에 따라 집을 사는 규칙이 다릅니다. 이 규칙을 모르면 대출이 거절되거나 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
가장 까다로운 '토지거래허가구역': 이곳은 반드시 실거주를 해야 하며, 구청장의 허가 없이는 집을 살 수 없습니다. '갭투자(전세 끼고 매수)'가 절대 불가능한 지역입니다.
대출과 세금의 장벽: 투기과열지구나 조정대상지역은 LTV(대출 한도)가 50% 수준으로 제한되며, 2년 이상 실제로 거주해야 나중에 집을 팔 때 세금 혜택(비과세)을 받을 수 있습니다.
다주택자 주의: 이미 집이 있는 상태에서 규제 지역에 추가로 집을 사려면 대출이 아예 안 나오거나 취득세가 무겁게 매겨진다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
💡 요약
현금 흐름: "내 수중에 매매가의 **33%**가 있는가? 매달 원리금을 감당할 수 있는가?"를 먼저 따져보세요.
지역 확인: "내가 사려는 동네가 어떤 규제 지역에 속하는가?"를 확인해 대출 가능 여부와 실거주 의무를 파악해야 합니다.
