임대차계약이 종료되었음에도
집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면
정말 답답하고 불안하시리라 생각합니다.
이런 상황일수록 감정적 대응보다는
법적 대항력을 유지하면서
단계별로 명확한 증거를 남기는 것이
가장 중요합니다.
세입자가 취할 수 있는 현실적이고
효과적인 대응 단계를 정리해 드립니다.
# 1단계
<계약 종료 의사표시 증명 (문자, 카톡, 내용증명)>
가장 먼저 확인해야 할 것은
"계약이 정상적으로 해지되었는가"입니다.
주택임대차보호법상
계약 종료 2개월 전(최소 2개월 전)까지는
집주인에게 "계약을 갱신하지 않겠다"고
통보했어야 합니다.
<증거 확보>
계약 만료 의사를 전한 문자 메시지,
카카오톡 캡처, 통화 녹음 등을 확보하세요.
<내용증명 발송>
만약 확실한 증거가 없거나
집주인이 연락을 회피한다면,
내용증명 우편을 보내야 합니다.
내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만,
"계약이 종료되었으니 언제까지 보증금을 반환하라.
그렇지 않으면 법적 조치를 취하겠으며,
이로 인한 지연 이자 및 손해배상을 청구하겠다"는
강력한 경고이자 법적 증거가 됩니다.
# 2단계
<임차권등기명령 신청>
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가거나
주민등록을 옮기면(전출),
기존에 가지고 있던 대항력과
우선변제권이 상실되어
보증금을 보호받기 극도로 어려워집니다.
집을 비워주거나 이사를 가야 한다면,
반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고,
법원의 결정이 내려져 등기부등본에 등재된 것을
확인한 후에 이사(전출)해야 합니다.
<효과>
임차권등기가 완료되면 이사를 가거나
전입신고를 빼더라도
기존의 대항력과 우선변제권이
그대로 유지됩니다.
또한, 집주인에게 지연 이자를 청구할 수 있는
강력한 압박 수단이 됩니다.
<신청 시기>
임대차 계약 기간이 만료된 이후에만
신청 가능합니다.
<비용>
임차권등기 신청에 든 비용(인지대, 송달료 등)은 추후 집주인에게 청구할 수 있습니다.
# 3단계
<주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청>
소송으로 가기 전,
비교적 저렴한 비용과 빠른 시일(통상 60일 이내) 내에
해결할 수 있는 방법입니다.
국토교통부, 한국토지주택공사(LH),
대한법률구조공단 등에서 운영하는
주택임대차분쟁조정위원회에
조정을 신청할 수 있습니다.
단, 집주인이 조정을 거부하거나
응하지 않으면 조정이 성립되지 않는다는
한계가 있습니다.
# 4단계
<법적 강제집행 (지급명령 또는 보증금반환청구 소송)>
내용증명이나 임차권등기명령 후에도
집주인이 요지부동이라면
결국 사법절차를 밟아야 합니다.
<지급명령 신청>
집주인이 보증금 반환 의무 자체를 부인하지 않고,
단순히 "돈이 없다"고 버티는 경우라면
소송보다 빠르고 비용이 적게 드는
'지급명령'을 신청하는 것이 좋습니다.
집주인이 이의신청을 하지 않으면
한 달 남짓 만에 판결문과 동일한 효력을 얻습니다.
<보증금반환청구 소송>
집주인이 강력하게 반발하거나
지급명령에 이의신청을 한 경우,
혹은 분쟁의 소지가 있을 때는
정식 소송을 제기해야 합니다.
판결문을 얻게 되면
이를 바탕으로 해당 주택을 강제경매에 넘겨
보증금을 회수할 수 있습니다.
* 추가 체크포인트 (전세보증보험 가입 여부)
만약 HUG(주택도시보증공사),
HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등의
전세보증금반환보증에 가입되어 있으시다면,
계약 종료 후 보증금 미반환 상태가 지속될 때
보증기관에 이행청구를 하여
보증기관으로부터 보증금을
대신 받을 수 있습니다.
이 경우에도
임차권등기명령 등의 필수 절차가 수반되므로,
가입하신 보증기관의 안내에 따라
신속히 이행청구 절차를 밟으시기 바랍니다.
현재 이사를 급하게 가셔야 하는 상황인지,
아니면 당분간 해당 집에 더 거주하실 수 있는 상황인지에 따라
우선순위가 달라질 수 있습니다.
상황이 엄중한 만큼
법률구조공단(국번없이 132) 등의
무료 법률상담을 받아보시는 것도 권해드립니다.
