경매에서 대항력과 우선변제권은
임차인이 내 보증금을 지키기 위해 휘두르는 '방패'와 '칼' 같은 존재입니다.
이 두 권리를 정확히 알아야 낙찰자가 보증금을 물어줄지(인수),
아니면 법원이 알아서 배당해주고 끝낼지(소멸) 판단할 수 있습니다.
1. 대항력 (집을 비워주지 않아도 되는 권리)
대항력은 집주인이 바뀌더라도
임차인이 "내 계약 기간이 끝날 때까지 못 나간다" 혹은 "보증금을 다 돌려받기 전까지는 집을 비워줄 수 없다"고
새로운 주인(낙찰자)에게 주장할 수 있는 힘입니다.
<성립 요건>
주택의 인도(입주) + 전입신고 (다음 날 0시부터 효력 발생)
<경매에서의 운명>
1) 대항력 있음 (선순위)
말소기준권리(대출 등)보다 전입신고가 빠르면 낙찰자가 보증금을 전액 물어줘야 합니다.
2) 대항력 없음 (후순위)
말소기준권리보다 전입신고가 늦으면 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없고, 집을 비워줘야 합니다.
2. 우선변제권 (돈을 먼저 받을 수 있는 권리)
우선변제권은 경매 낙찰금에서 다른 후순위 권리자보다 "내 보증금을 먼저 배당받겠다"고 줄을 설 수 있는 권리입니다.
<성립 요건>
대항력(입주+전입) + 확정일자
<행사 방법>
반드시 법원에 '배당요구'를 해야 합니다.
배당요구를 하지 않으면 아무리 확정일자가 빨라도 법원이 돈을 챙겨주지 않습니다.
<작동 원리>
등기부등본상의 날짜 순서대로 돈을 가져갑니다.
만약 낙찰금이 적어서 내 순서까지 돈이 안 오면,
우선변제권이 있어도 돈을 못 받을 수 있습니다.
3. 두 권리의 상관관계 (실전 적용)
임차인이 이 두 가지 권리를 모두 가지고 있을 때,
경매에서는 세 가지 시나리오가 나옵니다.
1) 베스트 케이스 (선순위 임차인이 배당요구 함)
임차인이 우선변제권으로 낙찰금에서 보증금을 전액 배당받아 나갑니다.
낙찰자는 추가로 물어줄 돈이 없습니다.
2) 주의 케이스 (선순위 임차인이 배당요구 안 함)
임차인이 우선변제권을 포기하고 대항력만 행사하는 경우입니다.
낙찰자는 낙찰대금 외에 임차인의 보증금을 전액 별도로 물어줘야 합니다.
3) 리스크 케이스 (선순위 임차인이 배당을 다 못 받음)
보증금이 2억인데 낙찰금에서 1억만 배당받았다면,
남은 1억은 대항력에 의해 낙찰자가 인수(지불)해야 합니다.
요약하자면
대항력(전입)은 낙찰자에게 "안 나가!"라고 버티는 힘입니다. (낙찰자 입장에선 가장 무서운 권리)
우선변제권(전입+확정일자)은 법원 경매계에서 "내 돈 먼저 줘!"라고 말하는 권리입니다.
<실전에서 핵심 사항>
입찰 전 '말소기준권리' 날짜와 임차인의 '전일'을 비교하는 것이 1순위입니다.
전입일이 빠르다면 그 임차인이 배당요구를 했는지, 보증금은 얼마인지 반드시 반드시 확인해야 합니다.
