경매도 '어떤 권리'를 근거로 시작하느냐에 따라 강제경매와 임의경매로 나뉩니다.
핵심 위주로 깔끔하게 설명해 드릴게요.
1. 임의경매 (담보권 실행 경매)
돈을 빌려줄 때 이미 담보(아파트 등)를 잡아둔 경우입니다.
채무자가 돈을 갚지 않으면, 채권자가 별도의 복잡한 재판 없이
담보권(저당권, 근저당권 등)을 근거로 바로 경매를 신청하는 방식입니다.
<시작 근거>
저당권, 근저당권, 전세권 등 (이미 등기부등본에 기록된 권리)
<핵심 특징>
"너 이 집 담보로 돈 빌렸는데 안 갚았지?
약속대로 바로 경매 넘길게."라고 하는 것입니다.
법원의 판결문 없이도 바로 신청이 가능해 절차가 빠릅니다.
<취소 가능성>
만약 경매의 근거가 된 '저당권' 자체가 무효이거나 이미 돈을 갚았다면,
경매 절차 도중에 중단시키기가 상대적으로 수월합니다.
2. 강제경매 (집행권원 실행 경매)
담보를 잡아두지 않은 상태에서 돈을 빌려줬을 때 사용하는 방식입니다.
상대방이 돈을 안 갚는다고 바로 경매를 넘길 수는 없고,
먼저 법원의 판결을 받아야만 가능합니다.
<시작 근거: 판결문, 공증(집행문 부여), 지급명령 확정본 등 (이를 '집행권원'이라 부릅니다.)
핵심 특징>
"판결문 나왔으니까 너네 집 압류해서 경매 넘길 거야."라고 하는 것입니다.
즉, 국가의 공권력을 빌려 강제로 집행하는 형태입니다.
<절차>
먼저 민사 소송을 해서 승소 판결을 받아야 하므로,
경매를 시작하기까지 시간이 훨씬 오래 걸립니다.
두 방식의 결정적인 차이
첫째, 판결문의 필요 여부
임의경매는 저당권 설정 서류만 있으면 법원 판결 없이 바로 신청할 수 있지만,
강제경매는 반드시 법원에서 승소한 판결문(또는 그에 준하는 서류)이 있어야 합니다.
둘째, 공신력의 차이
강제경매는 법원의 판결을 거쳤기 때문에 경매 절차에 하자가 있더라도
낙찰자가 소유권을 취득하는 데 문제가 없는 경우가 많습니다.
반면, 임의경매는 경매의 원인이 된 저당권 자체가 무효라면
나중에 복잡한 소유권 분쟁이 생길 수도 있습니다.
셋째, 채권자의 위치
주로 은행처럼 담보를 잡고 큰돈을 빌려주는 곳은 임의경매를 활용하고,
개인 간의 금전 거래나 미수금 문제처럼 담보가 없는 경우는 강제경매를 활용하게 됩니다.
