질문
팔아야 되나요?
1가구2주택자입니다. (일산동구 마두동)2016년도에 구매한 집에서 거주중이며.2018년에 전세끼고 32평을 구매했습니다요즘 양도세때문에요18년도 구매한 집을 매도해야 할까요?
답변
1가구 2주택 상황에서 2018년 구매한 일산동구 마두동 32평 아파트를 매도할지는 양도세 부담과 보유세 증가를 비교해 결정하는 게 좋습니다. 2016년 거주 중인 주택을 주거주택으로 유지하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 노릴 수 있지만, 현재 2주택자로서 조정대상지역(일산동구)의 중과세와 종부세 위험이 큽니다.
양도세 면제 가능성2018년 주택 매도 시 '일시적 2주택' 비과세 적용을 검토하세요. 기존 거주주택(2016년)을 3년 내 처분하면 양도가액 12억 원 이하 전액 면제 가능하며, 조정지역이라 2년 거주 요건 확인이 필수입니다.
보유 8년으로 장기보유특별공제(최대 30%) 적용.중과세 배제 기간(2026년 5월까지)이니 기본세율(6~45%)만 부과.12억 초과 시 초과분만 과세(안분 계산).
세금 계산 예시취득가 3억, 양도가 5억(차익 2억)이라면 장특공제 후 과세표준 약 1.8억 원으로 세금 3천~5천만 원 수준(중과 미적용).
보유세 부담2주택 유지 시 공시지가 합산으로 종부세·재산세 급증(중과 가능). 매도해 1주택으로 전환하면 보유세 절감 효과 큽니다.
매도 추천: 수익률 낮거나 현금 필요 시 지금 매도하세요. 홈택스 양도세 계산기 돌려보고 세무사 상담 권장합니다
